Málokteré finanční téma resonuje mezi lidmi v posledních letech jako ceny nemovitostí a jejich dostupnost. Většina z nás, ať už se o to aktivně zajímáme nebo jsme to jen někde slyšeli, víme, jak raketový růst 📈 ceny nemovitostí 🏠 v posledních letech zažily. Pokud zvažujete koupi nemovitosti za hotové či na úvěr a přemýšlíte, zda do toho jít už teď nebo ještě nějakou dobu počkat, tento článek je právě pro vás.

Možná vám už, stejně jako mě, za poslední dva roky mnohokrát v hlavě bleskla myšlenka „ceny už jsou nesmyslně přestřelené, to prostě musí dřív nebo později razantně klesnout“. 📉 A ono pořád nic. 🙁 Čím to je?

Důvodů bychom si mohli najít více: zákon poptávky a nabídky, rozmach Airbnb, zpomalená byrokracie u developerských projektů, příliv cizinců do ČR (především do velkých měst), ceny materiálů a stavebních firem apod.

Lepší otázka, pokud uvažujeme o koupi nemovitosti, však je: dá se očekávat, že v blízké době se něco zásadně změní, aby se vyplatilo čekat na lepší podmínky ❓❓❓ Odpověď nás pravděpodobně moc nepotěší…

Z každého zdroje, ať už to jsou ekonomové, realitní makléři či finanční poradci, slýcháme víceméně to stejné: zásadní pokles cen v příštích letech se moc očekávat nedá. Ceny nemovitostí udělaly za poslední roky velký skok nahoru a z tohoto nového stupínku zpět dolů s největší pravděpodobností padat nebudou. Mohou pochopitelně nastat menší poklesy o pár procent, například vlivem ochlazení ekonomiky, měnících se úrokových sazeb u hypoték a dalších faktorů, avšak neexistují objektivní důvody, proč by ceny měly klesat o desítky procent.

Zásadním rozcestníkem, který nám v našem rozhodování může pomoci, je, zda potřebujeme koupit nemovitost v rámci našeho vlastního bydlení nebo si pouze chceme doplnit náš majetek o investiční nemovitost, kterou plánujeme pronajímat.

1. Narodilo se vám dítě?
2. Vadí vám, že platíte někomu jinému nájem?
3. Nevyhovuje vám vaše současné bydlení z jiného zásadního důvodu?

Pak doporučuji tuto situaci řešit už teď a rozhodnutí neodkládat. To, že naše malé dítě bude mít prostorný dětský pokoj, nebudeme řešit problémy s nepřizpůsobivými sousedy nebo nebudeme vyhazovat peníze za nájem, pravděpodobně svými benefity předčí drahou hypotéku. Ovšem za předpokladu, že splátky hypotéky finančně zvládneme a nebudeme kvůli tomu muset posledních pár dní před výplatou jíst suché rohlíky a Kostelecké párky od Andreje.

O něco komplikovanější situace nastává, když chceme pořídit nemovitost „jen tak“ na investici a pronajímat ji. Zde se již neodvážím jít do detailů, protože bych článek psal ještě dva dny a vy byste ho v půlce stejně přestali číst. Dovolím si však jedno zásadní doporučení. Vyhněte se úvahám typu: „nemovitost koupím, ať už je jakkoli předražená, protože nemovitosti jsou jistota, není tam žádné riziko a jednou se mi to stoprocentně mnohokrát vrátí“.

Jaké otázky si mám pokládat, pokud uvažuji u koupi investiční nemovitosti:

1. Jak další nemovitost zapadá do mého finančního plánu?
2. Jaká je pořizovací cena, potenciální příjem z nájmu a celková návratnost investice?
3. Jaké množství peněz budu pravděpodobně potřebovat pro budoucí rekonstrukce?
4. Jsem schopen obětovat volné víkendy na řešení sporů s nájemníky?
5. Znám alespoň trochu legislativu ČR v rámci sporů mezi nájemníky a majiteli?
6. Znám spolehlivou agenturu, která by za mě s nájemníky komunikovala a zajišťovala servis?
7. Kdyby nájemníci přestali platit, mám dostatek fin. prostředků, abych byl po určitou dobu schopen splácet hypotéku bez příjmů z nájmu?
8. Opravdu chci pořídit další nemovitost nebo by bylo rozumné se poohlédnout na jiných investičních příležitostech a nástrojích?

Výhled na příští rok

Bohužel není takový, jaký bychom si přáli. Možná jste zaregistrovali, že Česká národní banka krůček po krůčku snižuje úrokové sazby, jež byly značně vysoko kvůli boji s inflací. Dnes je inflace konečně zpátky ve zdravých hodnotách (2-3 %), a proto i úrokové sazby ČNB mají klesající tendenci.

Klesající úrokové sazby ČNB často znamenají snižování úroků u hypoték, avšak není to pravidlem. Banky řeší především cenu zdrojů a výhled do budoucna, a nastavují úrokové sazby nikoli čistě podle sazeb ČNB, ale i podle těchto faktorů. Přesto se dá očekávat, že ještě nějakou dobu budou ceny hypoték pomalu klesat. Jen není možné předem odhadnout, jak rychle a jak moc.

Mohlo by se zdát, že z předchozího odstavce plyne doporučení počkat na další snížení sazeb, nicméně není to tak jednoduché. Ekonomie je poměrně komplikovaná disciplína a jedna věc často navazuje na druhou. V tomto případě je bohužel pravděpodobné, že jakmile úrokové sazby u hypoték poklesnou, lidé začnou více nemovitosti poptávat, což zvýší jejich cenu. Takže sice budeme mít levnější hypotéku, ale dražší cenu kupované nemovitosti…

Pokud si chceme nemovitost a hypotéku kupovat teď, bankéři dnes většinou doporučují kratší fixace, např. 3 roky nebo klidně i 1 rok. Nabízí se však otázka, zda je to vůbec nutné, protože banky v poslední době změnily svůj přístup ke klientům, a aby zamezily „mezibankovní turistice“ (putování klientů od jedné banky ke druhé, když druhá nabídne o pár desetinek levnější úrok), začaly být vstřícnější ke stávajícím klientům. Kdy máme např. dnes hypotéku uzavřenou před rokem s vyšším úrokem oproti dnešku, lze s naší bankou komunikovat a ona pravděpodobně dokáže konkurenční nabídku dorovnat, aby si nás jako klienta udržela. Není tedy důvod úvěr refinancovat jinam…

Závěr

Pokud nemovitost opravdu potřebujeme, neodkládejme to a smiřme se s tím, za jsme se narodili do doby, kdy náklady na bydlení jsou v porovnání s příjmy vyšší než u generace našich rodičů.

Pokud nemovitost nepotřebujeme, vše si pečlivě spočítejme. Třeba se ukáže, že pro zvážení všech PRO a PROTI by se dala najít i lepší investiční příležitost.

A pokud chcete prodiskutovat vaši individuální situaci, vše přesně spočítat a poslechnout si názor odborníka, ozvěte se mi. 😉